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当前不动产评估行业管理的一些思考

发布时间: 2015-12-14 08:05:15 ? 作者:王立平 ? 来源: 江苏铭诚土地房地产评估有限公司 ? 浏览次数:

今年是中国土地估价师协会成立的20周年,意味着我国土地估价行业已存在发展20年。20年来,行业蓬勃发展,从业人员和机构规模不断壮大,为国家的经济和社会发展作出了积极贡献。

目前,评估行业从业人员专业素质较高,机构的决策管理及执行层面多以专业科班出身或有多年行业从业经验的骨干为主,一线执业层面则由专业相近的大学毕业生逐年培养、上岗充实。行业服务范围主要涉及融资抵押评估、土地房屋征收补偿评估、土地出让评估、司法鉴定评估、课税评估等方面。

不动产评估行业的发展为地区城市建设、金融安全、社会改革、扩大就业、土地房地产制度改革的推进做出了令人瞩目的成绩。同时,我们也看到,随着评估机构数量的日渐增加,从业人员素质参差不齐,虚评、高估、不正当竞争、侵犯知识产权等现象时有发生,恶性低价竞争等行为禁而不止,行业公信力不断受到质疑,给委托单位、机构自身甚至整个行业都带来负面影响。

从业十四年来,上述感受逐年渐深。当前形势下,如何进一步加强行业管理,规范行业相关执业行为?主管部门和行业协会怎么管?金融机构等委托方如何选择、委托评估机构?机构怎样自律管理?笔者做了一些调研和分析,从操作层面上浅谈自己的一些想法。一家之言,不周之处,请各位领导和同行批评指正。

一、尝试成立地市级行业管理协会,细化行业管理

随着政府职能转变调整的逐步深化,涉及评估行业行政管理职能的人员日渐精简,原政府部门内行业监管的行政审批工作,不定期行业整治以及重大违法行为的查处工作或由政府部门主导行业协会配合或直接委托行业协会开展,日常性、事务性监管工作则几乎全部委托省级及省级以上行业协会监管。省级及以上行业协会在估价师学习培训、考试、继续教育、学术交流、机构信用档案建立、资质管理、维护行业权益、开展行业自律等方面已形成相对完整的管理体系。

然而就实际而言,针对评估行业发展现状和前述存在问题,行业行政主管部门与省级及省级以上行业协会从诸多方面给予督促整改,但往往力不从心或力所不及。省级及省级以上行业协会因人手有限、办公地点集中唯一等客观限制,监管对象主要是估价机构与估价师,涉及监管事务亦以面上为主,而与估价相关联的相关咨询机构及估价员、机构聘用的估价助理人员、估价机构营销人员等未能纳入统一管理,机构日常评估活动无法纳入自律监管;同时,地方行业行政主管部门由于事务繁忙,无法实施精细化管理,机构执业行为、机构间交流与合作、人员流动、行业维权等无法整体把握,适合本地管理特色的监管体系也无法建立。

为此,笔者认为,地级市可尝试成立行业协会,进一步细化行业管理,可接受行业主管部门和省级及省级以上协会的委托,配合地方行业主管部门实现监管意图,可以开展很多行业自律、行业维权等行业管理的相关工作,如:

1、加强与当地政府有关部门(如发改委、国土、房管、物价、建设、金融等)的沟通联系,反映本地区估价行业管理中的重大问题,并提出对策建议,甚至形成联席会议制度,扩大影响力,形成战斗力,提高凝聚力。

2、在遵循上级协会自律规范前提下,制定并实施适合本地区的行业自律规范,促进评估机构依法诚信经营,加强对本地会员机构的自律性监管(包括本地机构和分支机构的监管)建立诚信档案和风险预警公告制度,调解行业内部争议,开展执业情况检查,向上级协会汇报行业情况。

3、接受上级协会组织和地方业务主管部门委托或授权,协助做好机构(含分支机构)资质预审、估价师的动态管理和办公经营情况调研及本地区评估机构、估价师考评情况,上报上级协会组织和向本地有关政府部门推荐。

4、按“业必归会”管理原则,将本地区机构的估价师及估价员、估价辅助人员,机构营销人员等相关人员统一纳入管理,提高地区行业整体执业水平和合法经营能力。

5、取得所在地区相关部门支持,开展地区行业发展趋势研究,协助地方政府部门编制行业发展规划,编制评估的地方性规范,规程等(如《征收补偿评估方法》等)。

6、可接受上级协会和有关部门委托,组织本地区评估行业专家开展评估报告执业鉴定,为评估纠纷的调处、裁决提供专业鉴定意见(如司法鉴定评估报告的鉴定)。

7、接受委托,开展执业纪律检查,对涉及违章违规的机构和专业人员依违章违规情况,向上级协会和行业主管部门通报。

8、协助地方政府主管部门对从事评估工作的专业人员(包括估价员),进行包括地方征收补偿评估等业务在内的培训,不断更新会员的知识结构,以适应本地区社会经济发展的要求。

9、加强与本地区发改委、财政、物价、国土、建设等部门的沟通协调。根据本地区物价、行业成本、职工薪酬等情况,调研并制定出适合本地区的合理的评估收费标准,明确收费所对应的服务内容,并公布于众,督促会员机构行业自律,严禁低于行业成本恶性竞争。

如此,行业协会组织则分全国级、省级、地市级三级,省级以上行业协会组织抓宏观,抓资质管理、估价师管理、机构管理、诚信信用系统、报告备案系统建设管理等,督促、指导下一级协会开展具体工作,并检查落实情况。地市级协会则按上级协会和本地区行政主管部门的工作要求,结合本地实际情况,协助上级协会和本地区行政主管部门管理好本地区所有评估机构以及分支机构,真正做到行业自律,行业维权,行业发展。

二、形成联动机制,规范市场准入与业务委托

目前,评估机构从事的主要评估业务类型主要为房地产课税评估、融资抵押评估、土地出让金评估、涉案房地产司法鉴定评估、征收补偿评估等几种类型,这几种类型评估业务的市场准入与委托方式也迥然不同。

房地产课税评估机构的选择与委托,各地区差别不大。整体而言,可能是考虑到不同机构对同一标的评估结果差距太大而影响税赋公平及机构太多难以管理等原因,各地财税部门对课税评估机构数量没有放开,一般只有1-2家本地有影响的机构可以评估,同时,因评估收费偏低,相关要求高等原因,一般评估机构往往知“难”而退。但这要注意过分集中垄断而带来的道德风险,权力寻租等隐患。

征收补偿评估,主要分国有土地及房屋征收补偿和集体土地及房屋征收补偿评估两大类。每个地区价格差异较大,每个地区也都探索出适合本地区的一套评估机构入围、委托流程。一般经历了从起初的地方政府部门或征收人指定,到征收人及被征收人相互协商确定,再到公示后报名机构摇号方式确定机构的逐步公正、公开的委托方式。征收补偿评估直接关系到征收当事人利益的交割,其评估机构的委托方式异常敏感,这也要求我们整个行业及各机构引起重视,方式、程序不当,可能会“后果很严重”。

司法鉴定的评估机构的选择与委托,应该说,这些年逐年规范。也可以说是前述几种目的评估的业务类型中,无论是机构入围公平性、机构选择委托的公开性,评估结果的公正性,尤其突显。特别是江苏省高院今年4月份率先在全国开风气之先,建立全省法院统一使用的委托鉴定机构电子信息平台,同时规定不得对鉴定机构进入电子信息平台设置法律、法规及行业规定以外的附加条件,即按照行业管理规定,符合司法鉴定评估资质的二级及二级以上等级的机构均可报名入库;在业务委托时,从列入当地中级法院电子信息平台相应类别的全部机构中随机确定。按“宽进严管”的工作原则,全面提升司法鉴定评估委托工作的规范性,透明度和公信力。

土地出让金评估,这类业务准入与委托比较敏感。工作要求也很高,所以,各地主管部门都会选择估价资质等级高,信誉好,执业水平优,经历经验丰富的机构从事相关工作。备选机构数量也逐年增多,市场准入逐步放开,委托方式逐年公开、透明。各级行业协会和行业主管部门应加强评估报告的备案管理。单一委托时,委托方应向地块意向受让人保密具体受托估价机构,这样做也是为了使受托估价机构评估工作不受干扰或不使受托估价机构承受太多压力。有些地方的一些做法经验值得推广、借鉴,即共同委托或部分委托:部分地块,特别是各类经营性用地出让金评估,委托人可同时委托入围的相关估价机构进行评估,取所有机构的估价平均值作为招拍挂起始价,这样可能更具有市场说服力,更能得到各方认可,也更能保护相关机构权利。

融资抵押评估,是目前评估行业机构普遍认为的竞争激烈入围难、成本高收益低、委托混乱无序的业务板块,大有“食之无味,弃之可惜”之感。几乎每家金融机构都有一份入围机构小名单,评估机构“竞争激烈入围难”,要想在当地抵押评估业务市场占有一席之地,金融机构入围关是第一战;“成本高收益低”,抵押评估业务与其他业务相比,按从前有关部门规定,按标准收费的50%收费,已经偏低,随着机构的增多,竞争加剧,50%标准收费已近乎一种奢望,更有部分金融机构或其经办人员从评估费中提取业务合作费,评估机构除去相关成本、税费,近乎白忙活;“委托混乱无序”,目前,大部分金融机构仍由信贷营销客户经理确定委托评估机构,个别金融机构由风险管理控制部门委托,另外,两个奇怪但却越演越烈的不正常现象,一是要做“预评估”,但“预评估”却不得收费。翻遍了所有估价技术规范、规程,未找到“预评估”出处,同时,部分金融机构还要求“正式报告结果”与“预评报告”不得有出入。如贷审未通过,评估机构就白做,无任何收费。现场勘察、交通费用、评估人员评估测算工作费用等,全部由评估机构自行承担。这样,迫使部分机构能简则简,闭门造车,拍脑袋定价格,事实上给金融机构带来风险。二是部分金融机构客户经理为了满足客户资金需求和自己的信贷营销业绩,竟会选择几家入围的评估机构同时针对同一标的“预评估”(反正“预评估”不收费),甚至放言,哪家机构评的价值高,业务就给谁做。评估行业在这样的委托方面前毫无尊严可言,而这同样会带来金融信贷风险。

笔者认为,无论是融资抵押评估还是课税评估、司法鉴定评估、征收补偿评估等其他目的不动产评估类型,在市场准入和业务委托两方面都应有合适的、公平公正公开的流程规范。

各类评估市场准入应做到:1、准入信息要公开2、准入标准要明确3、征求当地行业主管部门和行业协会的意见和建议(含奖惩、考核情况等)4、可采取公开招投标方式5、年度评价,动态管理,择优续聘,优胜劣汰。相关准入主体可定期或不定期对其行业涉及的评估执业情况较优或者违规行为的评估机构在行业范围内予以通报,并建立线上信息共享平台,对不良评估机构(包括评估人员)实行黑名单管理,提示市场审慎选择。

各类评估业务委托,应体现两大原则:1、合规。有些委托部门既是裁判员,又是运动员,则不符合相关规定。如以前司法鉴定评估常由法院执行部门委托,后改为由独立于第三方的司法鉴定部门委托,则很好地规避了这方面问题;征收补偿评估由原先的征收人单方委托调整为征收当事人双方共同协商等方式委托,也体现了同样道理;融资抵押评估委托目前大部分金融机构往往由其客户经理或借款客户委托,客户经理有时为了工作业绩或与借款客户形成默契,给评估公司一定压力,导致高评虚评,形成潜在风险。笔者认为应规范为由银行风险控制管理部门委托评估较为合适。2、公平、公正、公开。通过机构自行申报,行业协会组织推荐,市场准入各类主体考核相结合的准入名单公布后,各机构参与实施具体业务的机会理应均等,可采取摇号、抽签、排序、轮流选择等公开方式,体现其公平公正性。而且,这样做的好处:①降低评估机构的营销成本(人力、精力、财力等)②评估机构集中精力做专业评估工作③不受或少受干扰,独立公正评估④降低业务营销公共费用,减少商业贿赂机会,避免相关当事人违规违纪。可谓是一举多得!目前,很多机构营销队伍规模远大于评估队伍规模,这种情况公司不知应称之为评估公司还是呼之为评估营销公司。

前述几类评估业务委托中,我省目前操作最规范、最能体现公平公正公开原则的当然是法院司法鉴定评估委托了,从准入到委托实施,方案缜密,无懈可击,并且雷厉风行,立马见效。小部分金融机构也采取了摇号、排序方式进行委托,但整体做的还很不够。

三、加强机构自律管理,促进行业全面发展

“打铁还需自身硬”。机构自身自律管理是行业管理的核心。评估机构的自律管理应在估价师队伍建设、估价报告规范管理、收费与服务统一、分支机构的设立管理等方面重点关注。

1、估价师人才队伍建设

一支专职的估价师队伍是评估机构的立行之本。估价机构的竞争归根到底是人才的竞争。估价师不能只局限于勘察现场,估价测算,撰写报告,签字署名,而是要能走出去,面对客户,了解客户需求,创新开展业务。引进、培养专职、综合性、复合型估价师人才队伍应是估价机构的人才战略方向。估价机构要舍得投入,估价机构最大的成本支出应是人才成本,机构在估价师人才队伍建设的成本投入回报必然是丰厚的,因为他们能给机构创造更大价值。

2、估价报告的规范管理

无论是土地估价报告还是房地产评估报告,中估协和中房学均要求加强报告备案管理,开设了评估报告备案系统。评估工作的质量是评估机构赖以生存的生命线,评估机构的技术负责人制度,报告的三级审核制度,档案管理制度等都是加强估价报告质量管理,行之有效的做法。对报告备案工作,机构负责人和广大估价师要引起足够重视,持之以恒。一方面是本机构加强业务管理,提高业务水平,自查自纠,业绩统计等工作的需要,另一方面也是上级行业组织和行业主管部门监管的需要,可以作为机构考评、升降级、奖惩等方面的依据。

3、评估收费自律管理

合理收费是评估机构生存发展的前提条件,也是评估工作质量得到保证的基础。行业相对统一的收费可避免无序竞争。目前,评估行业收费是执行的政府指导价管理,按国家发改委等部门规定,实行政府指导价管理的,要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容。

针对当前金融形势,李克强总理在今年7月23日的国务院常务会议上,专题部署多措并举缓解企业融资成本高问题,其中一条明确规定:清理整顿不合理收费,对直接与贷款挂钩,没有实质服务内容的收费,一律取消。规范担保、评估、登记等收费。严禁“以贷转存”、“存贷挂钩”等行为。无论是高层工作要求,还是行业自身实际工作出发,规范评估收费应该是当下我们各地评估行业组织及机构需要讨论课题。首先,应联系当地发改委、物价等相关部门制定或修改行业收费标准;其次,行业成员机构承诺不得低于行业成本低价倾销(公益献爱心、公益援助活动不在此列)。

本着服务地方经济的宗旨和平等协商的原则,评估机构可在有关部门公布的行业收费标准的基础上优惠收费,但实际收费不得低于行业平均成本。该成本包括:机构员工工资、福利、社保、医保、公积金、交通费用、营销费用、通讯补贴、车辆折旧等经营管理费用及办公场所租金、机构资质管理、估价师学习教育费用、风险保证金、执业保险、法律诉讼成本、各级行业协会会费、营业税金及合理利润等。

实施“预评估”收费制度。如短期内不能取消“预评估”的做法,鉴于评估机构已接受委托,并进行了现场勘察、估价测算,出具了“预评估”报告,产生了相关交通、人力、办公费用,理应收取评估费用(可按标准收费的一定比例计取)。这样,一方面可规范预评估工作要求,维护评估机构应有的权益;另一方面,委托人也不至于随意委托,消除一个标的甚至同时委托几家机构“预评估”的情况发生。

行业协会组织和地方有关主管部门加强收费监管检查,鼓励广大会员机构公平竞争、诚信经营、合理收费,为委托人提供价格合理、优质高效服务。重点查处利用信息不对称及串通涨价,进行商业欺诈、乱收费等恶劣行径,树立行业正气。

4、分支机构的设立与管理

根据《房地产估价机构管理办法》和《江苏省土地估价中介机构注册管理》规定,具备一级资质等级的机构可以设立分支机构(即分公司)。相对而言,分公司需要注册的估价师较少,而市场准入则可用设立分公司的资质等级高的总公司申请,容易准入。一级资质公司需拓展外地市场,提示市场份额,外地有人看中分公司经营的便利性,双方一拍即合。近年来,说分公司雨后春笋般发展,并不为过。但同时分公司中存在的负责人素质不高,估价报告未在总公司备案,财务管理混乱等问题应引起我们设立分支机构的机构负责人关注。加强分支机构的设立与管理,维护机构及行业形象刻不容缓。

首先,分支机构负责人专业、诚信经营素质异常关键。估价机构管理办法等明确规定,分支机构负责人应为注册满3年的执业估价师。而实际工作中,非估价师的外行人具体负责分公司经营的并不在少数。因为是非估价师,行业管理相关规定并无知晓,只要有收入,什么业务都想接,都敢接,“无知者无惧”,只要能赚钱,什么样报告也能出,总公司利益,行业利益,行业形象,他不会放在第一位,分公司及个人利益永远第一,“大不了,干坏一家,我换家再干”。

其次,分支机构评估报告备案管理要加强。分公司的评估作业流程应与总公司一致,规范管理。按行业管理要求,分公司业务项目的现场勘察、估价测算、签字署名等应由分公司专职估价师完成,上报总公司审核备案并加盖总公司公章后报主管部门或行业协会组织备案。关键是总公司审核,这一环节更不能形同虚设。从目前行业主管部门及协会组织检查通报情况看,出问题,受查处,给总公司带来负面效应的大多数是分公司评估工作流程不规范,价值虚高,甚至弄虚作假等情况。我们千万不要被分公司卖了,总公司还数不到钱,甚至还要贴钱。

再次,分公司的财务管理要加强。分公司可以也应该财务独立核算,但切记,分公司非独立法人,故财务工作须接受总公司监管、指导。规范、完善的合作双赢的财务管理制度是总公司、分公司长期合作基础。目前,部分分支机构每年按固定额上交总公司管理费,其余由分公司承包人说了算,财务监管形同虚设,这种做法其实并不可取,甚至后患无穷。万一分公司财务、税务出了问题,总公司同样逃不了干系。做得比较规范也比较合理的机构的做法是,总公司与分公司订好协议,分公司按实际经营收入的一定比例上交总公司管理费,分公司筹建阶段业务少,上交管理费少;逐步发展了,业务量上去了,总公司审核报告,工作指导量大了,管理费随之按比例涨了,公平公正。

各位机构老总都很清楚,分公司的设立和管理,是机构及行业管理的重点和难点,但必须引起我们大家的共同关注和重视,人员要到位,制度要到位,评估报告备案要规范,总、分公司合作双方的权利和义务,可通过合作协议具体明确。设了就要管,而且还要管好,宁缺毋滥,要量力而行,切勿贪大求全。不然,反受其害。

评估行业管理任重道远,需要我们每个评估行业参与人在积极参与自律的同时,还要关注行业维权,关注行业管理,为全行业赢得社会的认可与尊重,赢得行业尊严,而共同努力。我们有理由相信,在大家共同努力参与下,评估行业管理必能上一个新的台阶。

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